תחזוקה יעילה מתחילה בבחירה מושכלת של תמהיל האמצעים לניהול הנגר, שתצמצם מראש את דרישות התחזוקה. על מנת להבטיח את יעילות התפקוד השוטף של אמצעי ניהול הנגר לאורך שנים. נדרש לקיים תחזוקה שוטפת של האמצעים, שתפוקח על ידי גורם אחראי. את אופן התחזוקה חשוב לתכנן מראש ולהתייחס ליום שאחרי הקמת האמצעים באופן שיגדיר:
(1) מה יהיו מקורות המימון לפעולות התחזוקה הנדרשות?
(2) כיצד ניתן לוודא שפעולות התחזוקה אכן מתבצעות במועדן ובאופן ראוי?
(3) מי יישא באחריות לתפקודן התקין של המערכות לאורך זמן?
פעולות התחזוקה הנדרשות לאמצעי ניהול נגר הינן פשוטות וזולות במהותן. עיקר פעולות התחזוקה כוללות ניקיון מסננים ופינוי סחף ומשקעים, המתבצעים באופן שוטף. פעולות ניקוי יסודיות יותר, הנדרשות אחת למספר שנים או לאחר אירוע גשם משמעותי.
חשוב לקחת בחשבון שהעלויות כתוצאה מתחזוקה לקויה גבוהות מאד, החל מפגיעה ביעילות האמצעים, ועד להוצאה משימוש בשל גרימת נזק בלתי הפיך לאמצעי. לדוגמא, קידוח החדרה שאינו מתוחזק כראוי עלול להיסתם באופן שימנע את החזרתו לשימוש, ותידרש קדיחה מחדש. תחזוקה נאותה מבטיחה את יעילות תפקוד האמצעי, ומאריכה את משך תקופת חייו. בנוסף, ישנם אמצעים פחות רגישים, כגון שוחת שיקוע שעלולה להיסתם ולגרום להצפה, אך לא באופן בלתי הפיך, וניקיונה יהיה פעולה פשוטה יחסית.
מערכת ניהול נגר במבנה עשויה לכלול השהיית מי נגר על ׳גג כחול׳, שיוזרמו דרך המרזבים אל שוחת סינון. לבסוף יוחדרו באמצעות קידוח אל מי התהום. מערכת שכזו דורשת תחזוקה וניקוי תקופתי של המסננים והרחקת המשקעים בכל אחד מהמרכיבים. למעשה, רוב אמצעי ניהול הנגר דורשים פעולות ניקוי תקופתיות, דוגמת בסיסי קידוחי החדרה, מסננים, מצעי סינון, שוחות שיקוע ועוד.
ייעוד הקרקע הינו מרכיב מהותי להיבטי התחזוקה. בשטחים ציבוריים ובמבני ציבור, מרבית התחזוקה תהייה באחריותן של הרשויות המקומיות. במבני תעשייה ומסחר, יכולות הרשויות המקומיות לערוך בקרה על תחזוקת המערכות לניהול נגר במעמד חידוש רישיון העסק. בנכסים פרטיים או ציבוריים המנוהלים על ידי חברות תחזוקה וניהול, פרטיים או ציבוריים, ניתן לכלול את תחזוקת האמצעים לניהול הנגר במסגרת פעולות התחזוקה השוטפות. האתגר העיקרי עולה כאשר מדובר במבני מגורים משותפים אשר אינם מעסיקים חברת ניהול. הפתרונות המפורטים לעיל מציעים כיצד יכולה להתבצע התחזוקה. עדיין נותרות ללא מענה שאלות הנוגעות למימון פעולות התחזוקה, ובידי מי ינתנו סמכויות הפיקוח והאכיפה במקרים של תחזוקה לקויה.
סוגית התחזוקתיות (maintainability) של אמצעי ניהול מי נגר במגרשים פרטיים דומה באופיה לבקרה ולאכיפה של תחזוקת מערכות הנדסיות מורכבות, המותקנות דרך קבע בבניינים, כגון מעליות, חניונים תת-קרקעיים, אמצעי בטיחות אש, מאגרי מים ועוד, המחייבות מערך תחזוקה מורכב.
בישראל כיום, האחריות לנושאי התחזוקה במבנים פרטיים נחלקת בין מספר משרדים ויחידות ממשלתיות: משרד הכלכלה והתעשייה (מעליות – תקינה והסמכת בעלי מקצוע), המשרד לביטחון פנים (בטיחות אש), מינהל התכנון (חוק התכנון והבנייה, תקנות ואישור תכניות), ומשרד הבינוי והשיכון (רגולציית הבנייה בישראל). גם הרשויות המקומיות עוסקות בנושא (באמצעות אגפי הרישוי העירוניים), כאשר ישנה שונות גדולה במידת המעורבות של הרשויות השונות בסוגיית התחזוקה.
על מנת להבין את מעטפת התחזוקה הנדרשת, יש להבחין בין סוגי התחזוקה:
כיום, תקציב התחזוקה בבתים משותפים, (דמי ועד הבית), מוקדש ברובו לעבודות התחזוקה השוטפת של הבניין. המשמעות היא, שבפועל לא מתקיימת כמעט תחזוקה מונעת, וכתוצאה מכך, רמת התחזוקה בבתים משותפים רבים ירודה. והעשויה לגרור עמה סכנות בטיחותיות, כלכליות וחברתיות. בנוסף, במצב שבו נדרש תיקון שבר או החלפת מערכת בסוף תקופת חייה, הדיירים נדרשים לשלם סכום חד-פעמי גבוה, בו לא כולם יכולים לעמוד. לכן, חשוב להתמקד בסוגיית האחריות לביצוע ולמימון פעולות התחזוקה, וכן בהקמתם של מנגנונים רגולטוריים שבכוחם לאכוף ולפקח על ביצוע הפעולות במועדן. להלן מוצעים מספר כיווני פעולה להתמודדות עם הסוגיות לעיל:
אנגליה (תחזוקת אמצעי ניהול נגר): החלטת ממשלה קובעת כי מנגנון התחזוקה של אמצעי ניהול נגר בשטח המבנה חייב להילקח בחשבון בשלב הכנת התכנית, ולהוות שיקול מרכזי בבחירה בחומרים / אמצעים כאלה או אחרים. בנוסף, יש למזער את השימוש במשאבות, ובכך להפחית את תדירות ועלויות התחזוקה.
ווילס (תחזוקת אמצעי ניהול נגר): החל מ-2019, על כל תכנית בנייה העולה על 100 מ"ר, להתקין בשטחה אמצעים לניהול מי נגר בר-קיימא (SuDS). יש להבטיח כי תחזוקת האמצעים תהיה פשוטה, בטיחותית, תדירה, כלכלית, וחסכונית באנרגיה ובמשאבים. על תכנית התחזוקה ארוכת הטווח של האמצעים(כולל דרכי מימון), תיבחן בטרם אישורה במוסדות התכנון, על ידי גוף ציבורי יעודי ברשויות המקומיות (SAB – SuDS Approval Body). גוף זה אף יהיה אחראי על אכיפת תכנית התחזוקה לאחר האכלוס.
אירלנד (תחזוקה כללית): חקיקה מ- 2011 מחייבת יזם המקים בית משותף (מעל 5 יח"ד) להקים חברת ניהול ואחזקה על חשבונו עוד בטרם האכלוס. בעלי זכות ההצבעה בחברת הניהול והאחזקה הם בעלי הדירות בפרויקט. חברת הניהול מחויבת להוציא דו"ח שנתי על ניהולה והתנהלותה הכספית. זאת ועוד, בתוך 3 שנים מיום הקמתה, מחובתה של חברת הניהול לייעד “קרן פחת” לצורך ביצוע עבודות תחזוקה ארוכות טווח. כל דייר חייב לשלם תשלומים עיתיים לצורך תקצוב קרן הפחת.
פלורידה, ארה"ב (תחזוקה כללית): חקיקה ייעודית מסדירה את נושא התחזוקה בבתים מרובי דירות באמצעות חיוב הדיירים להתארגן במסגרת תאגיד לצורך ניהול המבנה. התאגיד נדרש להכין תכנית עבודה שנתית, ובה לצפות עלויות תחזוקה שוטפות וארוכות טווח כאחד ובהתאם לנהל את הגביה מהדיירים. בנוסף, במדינת פלורידה קיים גוף סטטוטורי שתפקידו לפקח על פעולת תאגידי הניהול הללו ולאשר את הדו”ח השנתי שלהם.
אוסטרליה וניו זילנד (תחזוקה כללית): בבניינים מרובי דירות, בעלי הדירות מנהלים את הרכוש המשותף באמצעות תאגיד. בניו זילנד – ובחלק ממדינות אוסטרליה – מחויב התאגיד להכין תכנית ל- 10 שנים אשר תמנה את הפעולות שיידרשו על פני תקופה זו, והתקבולים שעל כל בעל דירה לשלם כדי לממנם.
קנדה (תחזוקה כללית): חקיקה מ- 2015 קובעת כי יוקם בבתים משותפים תאגיד דיירים אשר יחויב להכין תכנית תחזוקה ארוכת טווח למבנה ואף להקים קרן למטרה זו. במחוז אונטריו אף הוקמה רשות בתים משותפים שתפקידה לרכז נושאים אלו, לספק מידע, להציע הכשרות, לנהל מרשם של תאגידי הבתים המשותפים וכן להציע שירותי יישוב סכסוכים.
תחזוקה אפקטיבית של אמצעים לניהול נגר מצריכה הקצאת משאבים ותשומות ניהוליות, אולם אין בה כדי להוות חסם משמעותי. אכן, ישנם היבטים הנוגעים לסוגית התחזוקה שטרם זכו למענה מספק, לרבות אלו הנוגעים למימון פעולות התחזוקה ולבקרתן. מרבית הפעולות הנדרשות פשוטות ודומות באופיין, ומתבססות על ניקוי מסננים ואיסוף משקעים וסחף, ואינן דורשות מומחיות מיוחדת או לוגיסטיקה מורכבת; ככל שיצטבר ידע וניסיון בתחום ניהול הנגר, ניתן יהיה לברור בצורה מושכלת בין האמצעים השונים, ולהתאים את תמהיל האמצעים לאפשרויות המימון ולמנגנוני הבקרה.
