ניהול הנגר העירוני בישראל
חיפוש לפי עולמות תוכן
ניהול נגר עילי
שטח עירוני
שטח פתוח וחקלאי
צמצום נזקי הצפה
איגום
מאגר ויסות והשהיה
שיקום נחלים
הסדרת תשתיות
מקור ואיכות המים
שיקום אקו-הידרולוגי

מקרה בוחן

תמ״ל/1001 – תל השומר מרכז

מזמין: רשות מקרקעי ישראל. תכנון: סטודיו אורבנוף, לביא נטיף בע"מ.

רקע

תכנית תל השומר מרכז (תמ״ל 1001) אושרה בינואר 2016. מטרתה היא הקמת שכונת מגורים בגודל של כ-1360 דונם, שתאכלס למעלה מ-100 אלף תושבים (סדר גודל של עיר בינונית), בשטח מחנה תל השומר המתפנה. צפיפות יח״ד בתכנית עומדת על צפיפות ברוטו של כ-14 יח״ד לדונם, וצפיפות נטו של כ-25 יח״ד לדונם. בכך היא דומה לצפיפות המקובלת בתוכניות בסדר גודל דומה. התכנית נמצאת בתחומי העיריות רמת גן, אור יהודה, קרית אונו, ומחנות תל השומר שהינם ללא שיפוט. ניקוז השטח תחת אחריות רשות ניקוז ונחלים ירקון.

התכנית משתרעת על פני שטח גבעות מתון המשתפל מצפון לדרום. הקרקע היא ברובה מסוג חמרה מעורבת בחרסית וקרקעות סחף, והיא טיפוסית למישור החוף. כושר החידור של הקרקע בינוני, וניתן לבצע בה החדרה. יחד עם זאת, יתכן שקיימת שכבה אטומה בעומק של מטר מתחת לפני הקרקע, כך שיש לבצע החדרה עמוקה משכבה זו. בנוסף לכך, ישנה אי ודאות בנוגע לרמות הזיהום בקרקע.

התכנית נמצאת בתחום אזור א' מבחינת רגישות להחדרת מי נגר- אקוויפר נקבובי (פורוזי).

שטח התכנית מחולק לארבעה תתי אגנים, כאשר עורק הניקוז הראשי הוא תעלת קריית אונו, אשר מוגדרת בתמ״א 34/ב/3 כעורק ניקוז מדרגה 2  (מפה 1). משם הניקוז עובר לתעלת אור יהודה, ובסופו של דבר לנחל איילון. אגנים 1 ו-2 מתנקזים לתעלת קריית אונו, ואגנים 3 ו-4 מתנקזים למעביר מים מתחת לכביש 461, ומשם לתעלת אור יהודה שבתחומי העיר אור יהודה.

מפה 1: אגני היקוות וכיווני זרימה בתל השומר מרכז – תמ״ל 1001 – נספח ניהול נגר, לביא-נטיף בע״מ

במסגרת התכנית חושב יעד נפח נגר לניהול, וחלופות מערכת הניקוז שתוכננו, נדרשו להוכיח עמידה ביעד זה.  כיום, חלק ניכר מהשטח המנוקז הוא בסיסים צבאיים הבנויים כאזור תעשייה, ובעלי מקדם נגר גבוה במיוחד. הפיכת האזור לאזור מגורים צפויה להוריד את ערכו של מקדם הנגר (טבלה 1), ולהקטין את נפח הנגר המנוקז בשטח התכנית. כתוצאה מכך גם ספיקות השיא בשטח התכנית עתידות לרדת. בנוסף לכך, שטחים פתוחים רבים בשכונה מתוכננים להכיל מתקנים לוויסות הספיקה והשהיית נגר. ספיקות התכן של הניקוז בתוכניות הפיתוח יחושבו לפי טבלת ההסתברויות של תמ"א 04\ב\3.

טבלה 1: השינוי בנפח הנגר היוצא בשטח התכנית – תמ״ל 1001 – נספח ניהול נגר, לביא-נטיף בע״מ

נכון לשנת 2021 התכנית טרם בוצעה. היא תשווק ותיושם בארבעה שלבים בהתאם לשלוש החסמים המרכזיים העומדים בפניה: שלבי פינוי המחנה, הגשת תכנית איחוד וחלוקה , וביצוע תשתיות הרוחב. נכון לעכשיו, מגרשי השטח משווקים בהתאם לפינוי הבסיסים הקיימים.

כלים לניהול אמצעי נגר

היות ששטח התכנית מתנקז לאור יהודה ומשפיע על תכנון הניקוז בעיר, יש צורך בפתרונות לריסון הספיקה, ולהחדרת נגר, וזאת כדי להפחית את העומס על מערכת התיעול של אור יהודה. כמו כן, אי הודאות בעניין זיהום הקרקע הביאה לבחירה בשיטות החדרה טבעיות ולא מלאכותיות.

יעד ניהול הנגר הוא 91,028 מ״ק, שהינו 75% מנפח הנגר היממתי בתכנית לתקופת חזרה של 1:50. כאשר 61,800 מ״ק מהנגר (כ-68%) ינוהלו בשצ״פים. נספח ניהול הנגר של התכנית מספק מענהלנגר בנפח של 116,350 מ״ק ( 128% מיעד הנגר לניהול).

נתוני התכנית לפיהם חושב היעד לניהול נגר:

  • שטח התכנית: 1,357 דונם
  • תכסית אטומה: 713 דונם
  • מיקום התכנית: אזור גשם ׳גוש דן וראשל״צ׳
  • סוג קרקע: חרסית חולית/חמרה

ניהול הנגר מבוסס על מדרג קנה מידה- מקטן לגדול: מהבית הבודד והחצר, לשצ״פ המקומי, משם לשצ״פ השכונתי, וממנו לעורקי הניקוז המקומיים.  (מפה 2)

מפה 2: סכמת ניהול נגר,  תמ״ל 1001- נספח נוף, סטודיו אורבנוף

בכדי להימנע מאיסוף נגר בנפחים גדולים, תוכננו מספר רב של פתרונות בקנה מידה קטן המאפשרים חלחול נגר והשהיה, ובכך מופחתת הספיקה הממשיכה במורד. עודפי הנגר ממתקנים אלו יופנו למוצא הניקוז הראשי, תעלת אור יהודה. כמו כן, בתכנון המפורט השטחים קולטי הנגר מתוכננים ברום נמוך יותר מהשטחים המרוצפים, ונשמרת קישוריות ביניהם. תהליך התכנון והגדרת הפתרונות היה בינתחומי בשיתוף אדריכלי התכנית, אדריכלי הנוף, מתכנני הניקוז ומנהלי הפרויקט.

הבית הבודד: מרזבי הבתים יופנו לבורות חלחול, דוגמת באר הפוכה או תעלות חלחול במקום. כמו כן, ישנה אפשרות לאגום את הנגר באזור תחום במגרש, בכדי לאפשר חלחול ו\או החדרה לתת הקרקע. החלחול יכול להתבצע בשטח מכוסה חלוקים ועטוף ביריעה גיאוסינטטית, וההחדרה על ידי אלמנט הנדסי תת קרקעי. עודפי הנגר מהמגרש ינוקזו דרך מערכת הניקוז העירונית ברחוב.

רום 0.00 של הבתים יהיה מינימום 0.3 מטר מעל רום המדרכה ברחוב. כל תכנון בנייה תת קרקעית תחת המגרש, יחייב בניית בריכת אגירה בנפח זהה לנפח הנגר המתוכנן להחדרה בתחום המגרש (כ-10 מ"ק לדונם). מים אלה ישמשו להשקיה או לשימוש ברמה של מים אפורים. במקרה שהבניין הינו חלק ממבנן משולב בשצ"פ, הנמצא לאורך אפיקי הניקוז הטבעיים, ניתן להפנות את הנגר לשצ"פים המוגדרים לניהול נגר.

ניקוז הרחוב: השטחים המגוננים יהיו נמוכים מגובה המדרכה ומי הנגר של המדרכה יופנו אליהם (איור 1). הנגר יופנה לשצ״פים וישמש להשקייה.

השצ״פ המקומי והשצ״פ השכונתי: השצ״פים תוכננו מראש במקומות אסטרטגיים לניהול נגר, על פי אפיון ולמידת תוואי השטח, כך ששצ"פים אורכיים קולטים נגר מהשטח הבנוי סביבם (מפה 2). האלמנטים בהם השתמשו בשצ״פ הן טרסות להשהיית וחלחול נגר. כפי שניתן לראות באיור 3, בטרסה יאגרו מים עד למפלס של 20 ס״מ, לפני גלישתם אל טרסה נמוכה יותר, וכן הלאה עד למורד. מילוי הקרקע בטרסה יהיה באדמה מקומית מחלחלת, ולא בקרקע לא בדוקה מעודפי חפירה.

בשצ״פים שיכילו מתקנים לפעילות פנאי, יתוכננו אזורים המיועדים להצפה בזמן אירועי גשם עד לגובה 20 ס״מ,ליד קירות תמך, וחללים תת-קרקעיים לתפיסת נגר ולחלחול.

מפה 3: ניתוח ערוצי זרימה ויצירת שלד שטחים פתוחים לפיהם, מקור: מסמכי תמ״ל 1001

מגרשי חניה: מגרשי החנייה יתוכננו בריצוף או בחיפוי מחלחל. בנוסף, יתוכננו תעלות חלחול בקצה מגרשי החניה – אלו יהיו תעלות מלאות בחצץ או באלמנט יעודי, ומחושבות לפי שטח מגרש החניה.

עודפי מי הנגר: עודפי מי הנגר יופנו לעורקי הניקוז הראשיים בתכנית אשר יובילו את הנגר דרך אור יהודה באמצעות תעלת אור יהודה, לנחל איילון.

נספח ניהול הנגר מציג את מכלול הכלים המוצעים לניהול הנגר העלי בהרחבה.

 

איור 1ו 3: פרטים לקליטת נגר בשצ״פים, תמ״ל 1001 – נספח ניהול נגר – לביא נטיף בע״מ

היבט כלכלי

במסגרת מסמך המדיניות לניהול נגר עירוני של מנהל התכנון נעשה ניתוח מעמיק של עלויות תשתית התיעול ומערכת ניהול הנגר, עלויות ההקמה והתחזוקה, שנות הקיים והחזר ההון בארבע חלופות שונות הבוחנות היקף משתנה של ניהול נגר ביחס לתיעול (להרחבה ר׳ מסמך המדיניות עמ׳  68-89):

  • חלופה 1 – ׳חלופת האפס׳ – מערכת ניקוז מבוססת תיעול ללא אמצעי ניהול נגר
  • חלופה 2 – תיעול בשילוב אמצעי ניהול נגר – שימוש בשצ״פ לניהול 50% מנפח הנגר, ו-50% במגרשי המגורים
  • חלופה 3 – תיעול בשילוב אמצעי ניהול נגר –שימוש בשצ״פ לניהול 50% מנפח הנגר, 35% במגרשי המגורים, ו- 15% מגרשי המסחר והתעסוקה.
  • חלופה 4 – תיעול בשילוב אמצעי ניהול נגר – שימוש בשצ״פ לניהול 50% מנפח הנגר, 24% במגרשי המגורים, 10% מגרשי המסחר והתעסוקה, ו- 16% מגרשי מבני הציבור.

חלופות 2-4 מתבססות על יעד התכנית: התמודדות עם 68% מנפח הנגר העילי באמצעים לניהול נגר.

טבלה 1: סיכום השקעות במלש״ח במערכות הניקוז של החלופות, מבוסס על מסמך המדיניות לניהול נגר, מנהל התכנון.

כפי שניתן לראות בטבלה 1, סיכום השקעות במלש״ח במערכת הניקוז בכל החלופות, ההשקעה הכוללת בחלופות ניהול הנגר נמוכה ב10%-15% מחלופת התיעול (חלופה 1). ההשקעה בחלופות ניהול הנגר זהה בחלופות 2-4, אך מתחלקת באופן שונה בין יעודי הקרקע.

כמו כן, עולה כי ניהול הנגר בשצ״פים הוא האמצעי היעיל ביותר כלכלית, מכיוון שהוא משתמש בעיקר באמצעים מבוססי טבע (nbs) שהינם פשוטים יחסית להקמה ותחזוקה.

חשוב להדגיש שהיכולת לנהל נגר בהיקפים משמעותיים התאפשרה כתוצאה מהליך תכנון השם דגש על ניהול נגר מתחילתו.

בנוסף, בבחינת התועלות שתורמים אמצעי ניהול הנגר יש לציין את שיפור איכות המרחב המתוכנן, תמיכה בטבע עירוני, ניתוב המים לשימוש משני, ותועלות נוספות שאין גוף ידע מספק כדי להבין את ביטויים הכלכלי.

היבט תחזוקה

עלות התחזוקה השנתית המשוערת במסמך המדיניות לאמצעי ניהול הנגר היא 400 אלפ״ש. התחזוקה בתחומי התעלות תהיה באחריות רשות ניקוז יובלי הירקון, ובשטחי השצ״פים באחריות הרשות המקומית. בניתוח העלויות השנתיות שנערך (טבלה 2), עולה כי העלויות השנתיות בחלופות ניהול הנגר גבוהות מחלופת התיעול ב-44% עד 60%. הסיבה העיקרית לכך היא תדירות החידוש הנדרשת למערכות ניהול הנגר, שכן אורך החיים הממוצע לאמצעי ניהול נגר מוערך ב-11 שנים, בעוד אורך החיים של תשתית התיעול הוא 35 שנים.  אורך החיים של אמצעי ניהול הנגר מושפעים מאוד מאיכות התחזוקה.

טבלה 2: עלויות שנתיות בכל חלופה במלש״ח. מבוסס על מבוסס על מסמך המדיניות לניהול נגר, מנהל התכנון.

מהניתוח עולה כי תוספת ההשקעה היחסית לעלות הקמת יח״ד מוערכת ב 2,000-3,000 ש״ח ליחידת דיור (כ-0.66% מעלות יחידה סטנדרטית). החסכון בחלופות ניהול הנגר התאפשר בזכות הקטנת הספיקות שאפשרו את צמצום מערכת התיעול.  אולם תוספת העלות של מערכות ניהול נגר במגרשים הפרטיים בשילוב עם אורך החיים הקצר יחסית של פתרונות ניהול הנגר, הביא לכך שבסה״כ העלות השנתית של שימוש באמצעים לניהול נגר יקרים יותר מתיעול. השפעת איכות התחזוקה על הכדאיות הכלכלית של פתרונות אלה היא משמעותית.

אחת התועלות המשמעותיות שבשימוש באמצעי ניהול נגר הינה במניעת הצפות. יחד עם זאת, לא קיים גוף ידע מקיף דיו כדי להעריך עלויות נזקי ההצפות בהיבטים של פגיעה ברכוש ושל תביעות נזקים לרשויות הניקוז והנחלים. אף על פי כן, על בסיס סקר השמאים שנערך עבור הכנת המדריך לניהול שיטפונות (משרד החקלאות), ניתן להעריך שנזקי הצפות עומדים על אלפי ש״ח למ״ר לשימושי מגורים ותעשיה, כאשר ככל שעומק ההצפה גדול יותר כך ערך הנזק עולה.

תועלת נוספות הן: החדרת מים לאקוויפר (שמעורכת ב-2 ש״ח לקוב), מניעת זיהום נחלים (יכול להתבטא בתביעות בעשרות מיליוני ש״ח), העלאת ערך הנכסים (שיעור עלית ערך של בין 5%-25% כתוצאה מפיתוח סביבה עירונית ירוקה), הגדלת שרותי המערכת האקולוגית ועוד. להרחבה ר׳ מסמך המדיניות עמ׳ 85-89)

לסיכום, ישנן תועלות רבות לניהול נגר באמצעים מבוססי טבע. עקב מחסור בנתונים קשה לכמת אותן מבחינת עלויות. יחד עם זאת, ניתן לומר כי תמהיל אמצעי ניהול נגר, בייחוד בשצ״פים, יכול להביא לתועלת כלכלית של מיליוני ש״ח בשנה. מרכיב מפתח בכדאיות הכלכלית של שילוב האמצעים לניהול נגר הוא איכות התחזוקה.

קישורים

סכמת ניהול הנגר תמ״ל 1001

נספח ניהול נגר – לביא נטיף מהנדסים בע״מ

 

דילוג לתוכן